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房价疯涨两年终大跌 上海楼市是回归非崩盘

房价疯涨两年终大跌 上海楼市是回归非崩盘 2005-10-31 23:11:11 来源：2005年10月31日金羊网-羊城晚报分享到：疯涨了两年的上海房价，4月以来出现大规模下跌，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，但最近一手楼的销售呈放量态势。

国家发改委、国家统计局上周联合发布全国70个城市房屋销售价格指数，数据显示，9月份有15个城市房价比上月(环比)有所降低，其中上海房价下降了1.2%，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。

进入“金九银十”的传统销售旺季，各地房地产商渐入佳境。在北京，5000人为争夺3000张某楼盘9.8折优惠卡挤破了头；在广州，人们为买天河北的楼彻夜排队。

上海房地产市场也迎来了空前热闹的促销季节，各大楼盘开发商纷纷使出促销的杀手锏，欲在连续几个月惨淡经营下实行大突围。

然而，在上海，似乎再大的“促销石头”，激起的也只是几层小浪花。

楼盘调低了一成价格

本月17日，上海浦东名盘“第九城市”以低至7480元/平方米的开盘价入市，打破了此前1万元/平方米的销售预期。在房价最高峰时，该楼盘每平方米单价曾达到13000元以上。

降价只是五花八门的楼盘促销方案中最简单的一个，9月至今，上海大部分楼盘都调低了价格，普遍降幅在10%左右。如今秋天接近尾声，降价幅度高达30%以上的楼盘也不鲜见。促销花样还远不止于此，无理由退房、购房保价、返还现金、降低首付……开发商不遗余力地要向观望者证明：到下手的时候了。

中原研究咨询部对4月以来众多跌价楼盘做了一个调查，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。值得注意的是，这些楼盘价格的下跌并非一步到位，而是每月跌一点，呈阶梯式下调态势。

供大于求短期难逆转

促销手段扎堆，仿佛给惨淡经营的上海楼市注入一剂强心针。据统计，9月上海市一手住宅消化量达到113.3万平方米，环比增长32.1%，10月上、中旬也保持了相当增长。

与成交量上升形成对照的，还有新增供应量的急剧上升，供过于求的现象越来越严重。9月18日，上海“网上房地产”数据显示，全市新建商品房可售面积达2062.44万平方米，近三年来首次突破2000万平方米大关，这一数字在随后的几天中继续上扬。

进入10月份，“网上房地产”上新建商品房可售面积出现回落，截至10月21日，已跌至1200多万平方米。相比市场成交量明显可以看出，可售面积回落的主要原因并非市场正常消化，而是一些开发商选择了暂时捂盘。

业内人士分析，可售面积突破2000万平方米大关，意味着即便按照年初市场红火时月售200万平方米以上来计算，消化掉这些库存也需10个月左右的时间。按目前每日平均成交套数400套左右计算，仅这些供应量的消化就要近500天，即16.5个月。这仅仅是对目前可售套数的测算，不包括未来的新增供应量，今年供大于求的局面已不可逆转。

房产之窗分析师指出，随着可售面积的增加，楼市在销售旺季也在理性回归和结构调整。

非崩盘而是理性回归

看到疯涨了两年的上海房价终于出现大规模下跌，有评论认为这是崩盘前兆。但世联地产顾问(上海)公司常务副总经理袁鸿昌不这么认为。他表示，目前上海的房价，基本已回归到去年末今年初的价格。“目前的降价，不是崩盘前兆，只能说是理性回归。据我们的观察，上海市民在2000年的时候，一套房子看9遍才会下手，这两年买房子却一遍不看也掏钱，现在，起码又回归到了看好几遍才买。这是一种理性的回归。”

袁鸿昌说，目前的上海房价仍然有点虚高，趁促销买房子的少数消费者，大都是确有需要，毕竟上海去年就有13万对新人结婚，目前人均居住面积只有14平方米，比深圳1998年的水平还低，刚性需求很大。

开发商几月后到“大限”

中原集团董事局主席施永青在接受记者采访时表示，开发商明确作出让步后，市场成交将会在年底有所放量，这是判断楼市调整是否进入底部的关键。也就是说，只要年底成交放量，上海楼市就会开始回暖。

随着时间的推进，与施永青持同样观点的人正在逐渐减少。上海城开集团总经理倪建达就认为，上海楼市触底反弹的周期可能需要5年，这还是考虑到奥运会和世博会得出的积极结论。

倪建达的观点，来源于他对地产商资金流的细致分析。因为去年4月27日开始，一切房地产业的总贷款被停止，按照一般开发贷款三年周期计算，明年4月27日以后，地产商就将进入还款期，那是许多公司的“大限”。倪建达认为，还款之前，房地产行业的暴利还可以支撑一段时间，但越是逼近还款期，地产商的资金压力就越大，情况就将更严酷。

海外资金仍然很活跃

值得注意的是，与个人投机客撤离市场、普通消费者耐心观望不同，海外资金在上海依然十分活跃。最近几个月，进入上海楼市的海外资金不减反增。摩根斯坦利还索性把其设在上海的房地产事务部改成了房地产事务子公司，准备更系统地在这里打持久战。

世联地产顾问的袁鸿昌在接受记者采访时指出，与最早进入上海楼市的先期海外资金不同，近几个月进入上海楼市的海外资金，把更多关注点放在了工商物业方面。比如麦格里公司，整栋收购写字楼以获取长期效益。

除了投资商业地产，袁鸿昌表示，楼市的调整，给海外资金带来了更多机遇。“因为拿项目方面，本土公司或者是先期进入的公司有很多优势，楼市好的时候，这些公司都不愿意分一杯羹给别人，海外资金要想参与其中比较困难。现在，手头有项目的公司迫于资金压力等原因要出让手中部分项目，海外资金就抓住了这些机会，他们对这里的地产长期普遍看好。”

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